2021年以來(lái)，深圳樓市一系列組合拳打擊：新房限價(jià)調(diào)控，二手市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)管控，學(xué)區(qū)房的輪崗制，開(kāi)發(fā)商的紅線限制......加上對(duì)大V炒房團(tuán)的打擊，樓市畫(huà)風(fēng)大變。

　　新房二手房開(kāi)啟“內(nèi)卷”模式：新房開(kāi)盤(pán)即轉(zhuǎn)介，多數(shù)在“卷”打折力度，二手房“卷”接近指導(dǎo)價(jià)的成數(shù)。此外，頂流學(xué)區(qū)房走下神壇，回遷房“熄火”、法拍房暴增，深圳樓市炒房暴富神話逐漸破滅。

　　魔幻的深圳樓市：回遷房“熄火”、法拍房暴增

　　劇烈的資本集聚、過(guò)度的金融杠桿化，對(duì)應(yīng)一線城市供應(yīng)量最少的住房，深圳成為資本最佳的寄生標(biāo)的，但又是典型的分化市場(chǎng)。

　　在深圳這個(gè)平行雙軌世界，深圳商品房占比較低，小產(chǎn)權(quán)房占據(jù)深圳房屋類(lèi)型的半壁江山。

　　目前深圳市面上小產(chǎn)權(quán)房主要分兩種：一種帶回遷指標(biāo)，即已被納入城市更新計(jì)劃的小產(chǎn)權(quán)房；另一種是不帶回遷指標(biāo)的普通小產(chǎn)權(quán)房。

　　這類(lèi)房產(chǎn)不受深圳限購(gòu)政策影響，即使家庭已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)2套，個(gè)人已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)1套，仍可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)更新項(xiàng)目、土整項(xiàng)目的回遷、安置指標(biāo)，來(lái)獲得不受數(shù)量限制的房產(chǎn)，進(jìn)行炒房。

　　此外，與市場(chǎng)價(jià)之間較大剪刀差，也是多數(shù)投資者愿意入手具有一定風(fēng)險(xiǎn)的回遷房的動(dòng)力?；剡w指標(biāo)房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格一般是周邊商品房?jī)r(jià)格的5-6折。

　　這些被成功舊改的回遷房拿到紅本后，可與商品房一樣進(jìn)入二手房市場(chǎng)交易，因此和商品房本質(zhì)相同。

　　買(mǎi)不起一路飆升的商品房，不少剛性需求進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)在深圳上車(chē)或作為過(guò)渡自住之用。

　　不過(guò)，有資深律師提醒，按照倒賣(mài)回遷房流程，過(guò)戶手續(xù)完成前，買(mǎi)下的回遷房實(shí)際上屬于小產(chǎn)權(quán)房，可能因后續(xù)房?jī)r(jià)上漲，原業(yè)主不愿意辦理過(guò)戶，而導(dǎo)致購(gòu)房者錢(qián)房?jī)煽眨渲屑m紛很難厘清。

　　但是，在今年４月，繼央視財(cái)經(jīng)曝光深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)亂象后，一場(chǎng)整治風(fēng)暴席卷而來(lái)，深圳小產(chǎn)權(quán)房交易被按下暫停鍵。８月，深圳市住建局和深圳市規(guī)劃自然管理局又發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)歷史遺留違法建筑交易查處的通知》，明文規(guī)定禁止炒作回遷房、安置房。

　　至此，小產(chǎn)權(quán)房和回遷指標(biāo)房交易，基本進(jìn)入休整狀態(tài)。

　　與之截然相反的是，截至目前，在某拍賣(mài)平臺(tái)掛拍的深圳法拍房數(shù)量達(dá)到近萬(wàn)套，與去年相比激增248%。從該拍賣(mài)平臺(tái)深圳房源的拍賣(mài)情況來(lái)看，雖然掛拍房源在增加，但多數(shù)房源在一拍時(shí)難逃“流拍”的命運(yùn)，市場(chǎng)更中意二拍的法拍房。

　　而在華僑城片區(qū)的中介曉飛甚至遇到這樣的賣(mài)家。“業(yè)主因?yàn)榻?jīng)濟(jì)糾紛，房子馬上就要被查封了。他前期的掛牌價(jià)太高，中介連帶看的意愿都沒(méi)有，勸他調(diào)價(jià)，要是成交至少能還債，但他寧愿法拍也不愿意降價(jià)賣(mài)。”

　　買(mǎi)家、賣(mài)家、中介、投資客等在魔幻的深圳樓市萬(wàn)花筒里不斷混合、碰撞，拼接出一幅悲喜“眾生相”。

　　超級(jí)網(wǎng)紅盤(pán)維權(quán)不斷 “房?jī)r(jià)漲跌”寫(xiě)進(jìn)樓盤(pán)不利因素

　　2021年以來(lái)，不少地產(chǎn)商爆雷不斷，有的因項(xiàng)目停工交不了房維權(quán)，也有的是業(yè)主維權(quán)主動(dòng)要求退房。中秋前后，龍華某千萬(wàn)豪宅業(yè)主就發(fā)布“集體退房請(qǐng)?jiān)笗?shū)”，要求開(kāi)發(fā)商集體退房。

　　為何當(dāng)初的網(wǎng)紅盤(pán)會(huì)面臨如此退房熱潮？資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)智訊財(cái)經(jīng)表示，或與二手房指導(dǎo)價(jià)有關(guān)，高價(jià)購(gòu)入后難以賣(mài)出，部分業(yè)主可能害怕投資虧損，因此才希望退房。

　　眾所周知，樓盤(pán)的“不利因素”往往會(huì)公示在售樓處里顯眼的地方，比如周邊的變電站、垃圾清運(yùn)場(chǎng)等。但今年以來(lái)，深圳的多家樓盤(pán)首次將“房?jī)r(jià)漲跌”也寫(xiě)進(jìn)了“不利因素”，還提示買(mǎi)房人“購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎”，業(yè)內(nèi)人士表示，這是市場(chǎng)下行通道中開(kāi)發(fā)商“自保”的方式之一。

　　除了“不利因素”，開(kāi)發(fā)商還會(huì)同時(shí)公示一份“風(fēng)險(xiǎn)提示”，比如購(gòu)房政策、按揭政策、教育政策的變化，以及代持風(fēng)險(xiǎn)等等，讓買(mǎi)房人在出手前做到心中有數(shù)。

　　無(wú)論是“不利因素”還是“風(fēng)險(xiǎn)提示”，過(guò)去不會(huì)涉及的“房?jī)r(jià)漲跌”開(kāi)始出現(xiàn)在其中。今年8月份至今深圳開(kāi)盤(pán)的多個(gè)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商發(fā)布的“不利因素”多次強(qiáng)調(diào)了房?jī)r(jià)的變化，尤為罕見(jiàn)。

　　新房“內(nèi)卷”開(kāi)啟折扣營(yíng)銷(xiāo) 二手房成交結(jié)束7連跌

　　2021年深圳樓市，可以用一個(gè)字總結(jié)：“卷”。新房“卷”打折力度，二手房“卷”接近指導(dǎo)價(jià)的成數(shù)。

　　時(shí)值年末，深圳市場(chǎng)上新房供應(yīng)持續(xù)放量，兩極分化顯著，除了個(gè)別新房實(shí)現(xiàn)“日光”，大部分陷入“內(nèi)卷”困局，紛紛開(kāi)啟折扣營(yíng)銷(xiāo)，但大多數(shù)仍收效甚微。“內(nèi)卷”倒逼開(kāi)發(fā)商真金白銀讓利，以提振不理想的去化率。甚至有新盤(pán)還沒(méi)開(kāi)盤(pán)就已經(jīng)啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，凍資直接享受2個(gè)點(diǎn)的折扣。

　　然而，看似可喜的是，深圳二手房市場(chǎng)的僵局貌似正在被打破：11月二手房成交重回2000套大關(guān)，結(jié)束七連跌。深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手住宅網(wǎng)簽量為2211套，環(huán)比上升37.8%。

　　在此之前的10月份，深圳二手房成交量創(chuàng)下十年來(lái)同期歷史新低，僅為1605套。參照深圳二手住宅成交的月度數(shù)據(jù)，過(guò)戶量5000套一般被業(yè)內(nèi)視為榮枯線，而2000套則意味著市場(chǎng)已來(lái)到冰點(diǎn)。

　　“感覺(jué)市場(chǎng)正在解封，開(kāi)始有成交了。”羅湖片區(qū)房產(chǎn)中介透露，在二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后，市場(chǎng)已經(jīng)冷了大半年。近期，片區(qū)放盤(pán)和成交多了起來(lái)。

　　“但成交套數(shù)回升至2000套以上，但并不能說(shuō)明市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)向，而是進(jìn)入筑底盤(pán)整期。”資深業(yè)內(nèi)人士指出。

　　在龍崗從業(yè)十年的中介崔健透露，“主要還是業(yè)主等不下去了，都是一些掛盤(pán)比較長(zhǎng)時(shí)間的盤(pán)，接近指導(dǎo)價(jià)成交的比較多。”

　　樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)也顯示，今年2-6月，深圳二手住宅成交價(jià)偏離參考價(jià)10%以?xún)?nèi)房源占比基本穩(wěn)定在10%-15%，7月以來(lái)占比上升明顯。到了11月，偏離指導(dǎo)價(jià)10%以?xún)?nèi)的房源成交占比已高達(dá)56%。

　　換句話說(shuō)，賣(mài)出去的10套房子中，近6套的房子成交價(jià)是接近指導(dǎo)價(jià)的。

　　值得注意的是，近日，有部分中小銀行下調(diào)了深圳地區(qū)的房貸利率，首套房貸款利率最低可至4.95%，二套房貸利率最低可至5.25%。不過(guò)，占據(jù)房貸按揭市場(chǎng)絕大部分份額的國(guó)有大行，目前并未跟進(jìn)下調(diào)房貸利率。

　　針對(duì)市場(chǎng)是否現(xiàn)回暖跡象，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，從基本面來(lái)看，成交量回升是由于政策吹暖風(fēng)。按照往常的邏輯理解，樓市應(yīng)該走入觸底反彈的通道了。

　　“但是，指導(dǎo)價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲制約還是比較大，加杠桿的難度非常大了，這就掐住了深圳樓市反彈的七寸；信貸釋放的空間絕對(duì)不可能像過(guò)去那么大，調(diào)控政策也不可能松綁。”針對(duì)未來(lái)走勢(shì)方面，李宇嘉認(rèn)為，深圳樓市不可能迎來(lái)趨勢(shì)反轉(zhuǎn)。